재건축 초과이익 환수제와 완화 가능성 알아보기

최근 부동산시장이 얼어붙으면서 정부에서는 15억 이상 주택의 대출규제를 풀겠다는 의사도 내비치고 있습니다. 이렇게 고가의 주택에 대한 대출규제가 풀리면 서울 중심의 재건축단지들도 영향을 받을 수 있는지 궁금하여 알아보다가, 최근 뉴스에서 자주 다루어지는 재건축 초과이익 환수제가 무엇인지 궁금해졌네요, 같이 알아볼까요?

 

 재건축 초과이익 환수제와 완화 가능성 알아보기

 

 

 

재건축 초과이익 환수제

재건축 초과이익 환수제란 무엇일까? 재건축이란 지은지 오래 된 아파트를 안전, 외관상의 이유로 판단하여 적합하다고 생각되면 허물고 그 자리에 다시 주택을 만드는 것입니다. 당연히 3~40년 전에 지은 아파트보다 세대수도 많고, 더 쾌적한 집을 지을 수 있을 것입니다.

 

이러한 재건축 아파트의 과도한 가격상승을 막기위해서 법적으로 부과하는 세금이 바로 재건축 초과이익 환수제도 입니다. 간단한 공식으로는 평균 집값 상승분에서 개발비용을 빼고 나머지 금액이 3천만원이 넘으면 초과이익으로 보며 이를 조합에 세금으로 받는 것입니다.

 

2006년 처음 도입되었던 재건축 초과이익 환수제도는 부동산 침체의 원인으로 지목되면서 시행과 유예를 반복하고 있으며 최근에는 2018년도부터 다시 시행되고 있습니다.

 

이 재건축 초과이익 환수제도는 실 수요자 외 부동산 투기를 막기 위한 방편인데요, 재건축이 결정되거나 그러한 소문이 나면 집값이 오르고 집이 필요한 사람보다 투기를 위한 소요가 더 많을 수 있어, 개발비용을 제한 나머지 수익이 3천만원 이상일 경우에 최대 50%까지 세금을 부과하는 방식입니다. 

 

초과이익이 많을 수록 세율이 올라가는 누진세율이 적용되는 제도인 것도 눈여겨 볼 만합니다. 너무 과도한 수익이 나면 세금으로 가져가기 때문에 투기자들이 손익을 따지게 되는 투기방어막이 되기도 했습니다.

 

재건축 초과이익 환수제 세금(간략)

• 3천만원 까지 면제
• 5천만원 = 200만원
• 7천만원 = 600만원
• 1억원 = 1600만원
• 5억원 = 2억 1500만원

이 외 계산공식은 다음과 같습니다.

 

재건축 종료시점 집값 - ( 재건축 개발시점 집값 + 정상적인 주택 상승분(평균) + 개발비 )

       

 

재건축으로 인한 이익이 올라갈수록 기하급수적인 세금을 납부하는 것으로 재건축 기간이 평균 10년정도 걸리는 것에 대비하면 상당히 부담스러운 금액이 될 수 있습니다. 2022년 현재 전국 평균 주택가격 상승률은 17%정도 됩니다.

 

역대 재건축 아파트의 부담금으로는 2020년 9월 당시 반포주공1단지가 가구당 4억 200만원을 부과받아 역대 최고액을 기록했으며 그 이후 2021년 성동구 성수동의 장미아파트가 가구당 4억 7천 7백만원으로 신기록을 갱신한 바 있습니다.

 

 

재건축 초과이익 환수제 대상 지역

2018년 1월 2일 이후에 관리처분 인가를 신청하는 재건축조합은 모두 재건축 초과이익 환수제의 대상이 됩니다. 한마디로 지역에 대한 조건이 아니라, 재건축조합이 관리처분인가를 받으면 그 조합의 아파트가 무조건적으로 재건축 초과이익 환수제가 되는 것입니다.

 

그러므로 재건축 초과이익 환수제의 대상지역은 전국 어디나 될 수 있습니다. 최근 1기 신도시 재건축을 목표로 하는 재건축 조합과 연합회들이 대통령실에 재건축 초과이익 환수제 폐지에 대한 건의로 8천여명의 서명을 보낸 일도 있었습니다.

 

 

재건축 초과이익 환수제 완화 가능성

2021년 대통령 선거 당시 현 대통령 윤석역 후보의 부동산 규제 완화 공약을 보면 최근 불어오는 재건축 초과이익 환수제의 완화 가능성에 대해 추측해 볼 수 있겠습니다. 유력한 두 후보 모두 부동산 정책에 대한 분석으로 공급부족을 꼽을 정도로 수도권에 신축 아파트가 적다는 말을 했었는데요

 

민간 정비사업을 활성화 하여 수도권내 공급되는 신축 아파트를 늘리겠다는 공약으로 여러가지 제시하였고, 그 중 재건축 초과이익 환수제는 초과이익의 금액기준인 3천만원을 상향시키고 개발비용에 해당하는 부분을 확대해 재건축 단지의 이익성을 높이겠다고 했습니다.

 

재건축 초과이익 부담금을 감면하거나 납부 이연제도를 통해서 세금 납부의 부담을 줄여주는 방법 또한 계획되고 있습니다. 관련 법률 개정이 필요하여 빠른 처리를 기대하긴 어렵지만 현재 15억 이상의 대출규제도 완화 가능성이 대두되며 침체된 부동산 시장에 대한 활력을 불어넣을 규제완화를 다방면으로 계획하고 있다고 예측 할 수 있겠습니다.

 

재건축 초과이익 환수제 폐지

재건축 초과이익 환수제란 재건축으로 과도한 이익을 얻게 만들어 투기의 장으로 만들지 않고 실수요 공급과 집값 안정화를 이루며, 세수를 충족하는 제도입니다. 완화는 물론 폐지의 의견도 있지만, 국민 정서상 재건축 아파트의 이익을 위해 법안을 바꾸면서 폐지를 하도록 두고 보지는 않을 것이라, 점차 완화할 것이라는 예상이 지배적입니다.

 

특히 현재 재건축아파트 조합원이거나, 조합에 가입할 예정인 분들은 이 재건축 초과이익 환수제에 대해서 명확히 이해하시고, 자신의 이익과 세금의 관계를 잘 따져보아야 하겠습니다.

 

같이보면 좋은글

임대차 3법이란 무엇일까 상세히 알아보기

 

기금e든든 신혼부부 전세대출 조건과 필요서류, 신청방법 알아보기

 

주택청약 가점계산 방법 간단하고 빠르게